Owner-occupied decision model
183 Reservoir Road
主屋自住、ADU 可选出租。把“成交时现金”“每月真实持有成本”“未来智能家居投入”分开看，避免把不确定的租金提前算成收益。
动态模型 v1.2
更新：2026-07-20
APN 01205178
更新：2026-07-20
APN 01205178
ADU 不作为购买逻辑，最多只按一个小单元
面积和租金贡献有限，默认仍按不出租。城市公开记录中的 New SDU / 2nd unit 许可为 CANCELED；只有取得书面合法证明后，才启用一个小 ADU 的保守租金。
仅作小额抵消
可调参数
拖动即可调整；大额数字统一用“万美元”。设置自动保存在本机。
购买与贷款
$150万$400万
20%100%
3%10%
0%5%
$0$10万
$20万$40万
入住改造用于 HVAC、窗帘、降噪、检查和零星修补，控制在 $10万以内；家具单独预留 $20万–$40万。
ADU 出租选择
$0$0.40万/月
0%25%
0%15%
$0$0.10万/月
0%8%
自住年度运维
0.8%2%
$0.3万$3万
0%3% 房价
$0$0.30万/月
$0$0.20万/月
$0$0.20万/月
$0$0.20万/月
$0$0.20万/月
未来 AI / 智能系统升级
$50万$150万
默认 $100万、第三年执行；独立于家具和入住改造，计入长期现金投入。
长期假设
-3%8%
0%8%
0%10%
年度现金投入轮廓
柱越高，代表该年需要投入的现金越多。橙色为 AI / 智能家居升级年。
绿色：年度净持有成本 橙色：含未来升级预算
ADU 合法性证据
城市记录：新增 SDU / 第二单元许可被取消规划记录 SDU15-001；B1412-085、E1501-067、M1501-060、P1501-069 均描述 “New SDU… encompass 2nd unit”，状态均为 CANCELED。
2015 最终验收不是 ADU 许可B1502-130 及配套许可状态为 FINALED，但公开描述是 “Kitchen & Lower level Bath enlarge & remodel”。这不能单独证明独立住宅单元合法。
挂牌资料内部不一致营销文案称有两个 guest suites/ADUs；Compass 结构化字段只列 “2nd Unit Type: ADU Attached” 一套。营销称呼不是出租许可。
承保规则在卖方交付最终许可、批准图纸及最终验收前按 $0 租金；若只证明一套，则只使用“出租 1 个”场景。
成交前必须拿到
- 两处空间各自的 permit number、批准图纸、final inspection / Certificate of Occupancy
- 城市书面确认每处是否可作为独立 dwelling unit 长租
- 独立厨房、逃生出口、防火分隔、供暖与电气是否在批准图纸内
- 卖方 disclosure、title、税务记录与实际卧室/厨房数量是否一致
- 保险公司书面确认房东责任与出租用途可承保
- 如缺许可：取得 legalization 可行性、周期、预算和成交留置款