Owner-occupied decision model
183 Reservoir Road
创业期守现金方案：主屋自住、不出租、先住进去。只做安全和基础舒适项目，把计划支出、房屋风险准备金和家庭持有安全垫彻底分开。
动态模型 v1.4
更新：2026-07-20
APN 01205178
更新：2026-07-20
APN 01205178
建议准备约 $235万，但首阶段只实际动用约 $202万
在 70% 首付下，入住追加支出控制在 $15万：新增家具/搬运 $10万、必要入住处理 $5万。另留约 $32万作为披露风险与 12 个月持有安全垫，不能拿去做装修。10 月 10 日前只完成安全、清洁、基础舒适。
创业期守现金
可调参数
拖动即可调整；大额数字统一用“万美元”。设置自动保存在本机。
购买与贷款
$150万$400万
20%100%
3%10%
0%5%
$0$10万
$0$40万
守现金默认：家具与搬运补充 $10万、必要入住处理 $5万。只做深度清洁、门锁/烟感、安全隐患、小修、HVAC 检测和平衡、最必要的窗帘；不做全屋升级。
披露后专项风险准备金 · 合计
$1万$1.8万
$1万$15万
$1.5万$20万
$0.8万$7万
$0$4万
$0$6万
$0.15万$3.5万
这是留在账户里的房屋专项准备金，不等于计划支出。私路/停车权、活动性坡体、城市强制认定属于成交退出闸门，不能靠提高准备金解决。
家庭与创业期持有安全垫
6 个月18 个月
默认单独保留 12 个月房屋持有成本。它不包含公司 runway、孩子开销和家庭其他应急金；这些资金不能和购房安全垫重复计算。
自住年度运维
0.8%2%
$0.3万$3万
0%3% 房价
$0$0.30万/月
$0$0.20万/月
$0$0.20万/月
$0$0.20万/月
$0$0.20万/月
未来 AI / 智能系统升级
$50万$150万
预算池仍保留 $100万，但守现金方案默认“暂不执行”，不计入现金投入。等公司与家庭节奏稳定后再选择年份。
长期假设
-3%8%
0%8%
0%10%
年度实际现金投入轮廓
柱越高，代表该年实际支出越多。未来智能升级默认暂停；只有选择执行年份后才会出现橙色柱。
绿色：年度持有成本 橙色：含未来升级预算
许可与披露事实
新增 SDU / 第二单元许可已取消B1412-085 及相关机电许可写有 “Reconfigure 5 bedroom home to encompass 2nd unit”，但状态均为 CANCELED。
目前最稳妥口径是 5 个卧室MLS 标示 6 间，但已查到的公开最终许可没有支持第 6 间；B1502-130 的最终验收仅描述厨房和下层浴室扩建改造。
披露包仍不完整检查报告出现上/下单元和多处厨房/小厨房，但 92 页包中缺 TDS、SPQ、初步产权、NHD 及能证明 ADU 的批准图纸。
本模型承保规则按 1 户独立住宅、5 个可支持卧室、$0 租金；若城市要求，准备金用于恢复单户合法状态，不把未许可空间当作资产溢价。
入住阶段范围10 月 10 日前只做深度清洁、门锁/烟感、虫鼠封堵、漏水与电气安全、HVAC 检测和平衡、必要窗帘。全屋降噪、整套 HVAC、ADU、太阳能电池和 AI 系统全部暂缓。
成交前必须拿到
- 最新 RBR / 房产记录：合法户数、卧室数、浴室数及面积
- B1502 批准图纸、最终验收文件，以及被取消 SDU 方案的完整档案
- 城市预审：恢复单户自住需要拆除什么、哪些项目必须补办许可
- 初步产权、地块界线、私路通行/停车权及道路维护义务
- 岩土/排水、下水支管、两套 HVAC 的负载与噪声专项检查
- 可承保书面报价，以及太阳能所有权、留置权、PTO 与实际发电量
依据（截至 2026-07-20）：2026-03-31 卖方预售检查、虫害、屋顶、太阳能及相关披露文件；San Rafael Permit SearchSan Rafael Project SearchFreddie Mac Mortgage RatesCompass Listing